La vivienda digna es un derecho de las personas que solamente puede garantizarse si anualmente se construyen un número determinado de inmuebles. En la Ciudad de México, el escenario político y económico está propiciando que la construcción en la capital esté alcanzando niveles de construcción por debajo del 24%.

Ilustración: Patricio Betteo

I. El estado de la construcción en la Ciudad de México

Según el reporte Estado Actual de la Vivienda en México (EAVM) 2017 de Sociedad Hipotecaria Federal, se calcula que la Ciudad de México demanda 64,146 viviendas nuevas por año.1 Sin embargo, al 2018 el promedio anual por año era solamente de 15,000 viviendas construidas.

Este fenómeno ha generado que la ciudad presente un aumento significativo en los precios de la vivienda, quedando muy por encima de la media en el resto del país (de acuerdo con el portal inmobiliario Lamudi, la media es de $4’017,532.00 contra $8’057,000.00 en la Ciudad de México). De hecho, para el 2018 el precio de la vivienda en la capital habría aumentado a más del doble en los últimos 10 años.

La limitada construcción de vivienda se debe a tres causas esenciales: regulación ineficiente; limitación a los usos de suelo; elevados costos para el constructor; falta de terrenos y corrupción gubernamental. Me explico en las siguientes líneas.

Por una parte, en la Ciudad de México la regulación relacionada con permisos de construcción y trámites secundarios es engorrosa, burocrática y excesiva. Marcadamente a raíz del sismo de septiembre de 2017 (cuya devastación reveló la ineficacia de las autoridades en materia de vivienda), ésta se volvió aún más complicada.

Entre otros cambios, se obligó a todos los proyectos a contar con un programa interno de protección civil que exige que todo el personal tenga una certificación como brigadista; se publicó la obligación de los constructores de presentar una fianza a favor del gobierno de la Ciudad de México por la duración de la obra (como requisito para la inscripción en el Registro Público del Régimen de Propiedad en Condominio2), entre otras obligaciones.

De esta forma, aunque la tragedia pudiere haber justificado los cambios en la regulación, éstos fueron incorporados sin un completo análisis de su alcance para la construcción en la ciudad y sin establecer reglas claras para los constructores y las obras. En segundo lugar, las autoridades capitales han limitado cada vez más el uso de suelo, sobre todo a raíz de la cancelación de normas como la 23 que otorgaba, bajo ciertos estándares, la opción de construir dos pisos extras de lo indicado en uso de suelo.

Finalmente, los actos de corrupción en las Delegaciones (ahora Alcaldías) se han convertido en un impuesto adicional para los constructores, pues para lograr la ejecución de proyectos es exigido por las autoridades el pago de sobornos o prebendas ilegítimas. Lo anterior, aún cuando el constructor hubiere cumplido con todo lo establecido en la ley.

El resultado final son pocas viviendas a  precios muy altos, a las que solamente pueden tener acceso las personas con ingresos medios y altos. Lo anterior excluye a las personas con menores recursos, quienes se ven obligados a desplazarse a colonias periféricas o marginadas y a alejarse de sus centros de trabajo. Estos fenómenos tienen un impacto directo en su calidad de vida, representan nuevas complejidades en la provisión de servicios públicos como transporte y mina el derecho a una vivienda digna.

II. La crisis con Claudia Sheinbaum

La actual jefa de gobierno de la Ciudad de México, Claudia Sheinbaum Pardo, asumió su cargo el 5 de diciembre de 2018. A partir de ese momento y hasta la fecha, la industria de la construcción está colapsada y en crisis debido a dos factores: el freno total de las construcciones, establecido por el gobierno de la capital y la especulación generada por la Cuarta Transformación.

La parálisis total ordenada por las autoridades capitalinas a permisos nuevos y de obras en proceso se deriva de una supuesta política de “cero tolerancia” a los constructores, bajo la premisa de que todos (o la mayoría) burlan las reglas de la ciudad, construyen más de lo permitido y no hacen más que abusar de cualquier trámite. Desde su campaña, Sheinbaum planteó como parte de sus propuestas la “detención de obras” (orientado a la aceptación general de las y los capitalinos).

En consecuencia, un gran porcentaje de obras en la ciudad están clausuradas y aquellas que están en progreso están retenidas por procesos burocráticos para el trámite de permisos. No importando que los constructores cumplan con todos los requisitos, el argumento que se impone para congelar los procesos es que “ya está todo, pero no hay quien firme” o sencillamente aparecen en el camino trabas ilógicas y sin sustento.

De esta forma la política capitalina, en la que “pagan justos por pecadores”, está generando la pérdida de miles de empleos de albañiles, arquitectos, carpinteros, plomeros, comerciantes, etcétera, y peor aún, aumentan el déficit de vivienda en la ciudad e incentivan la corrupción para la obtención de permisos.

El otro punto que está generando la crisis es la especulación que generó el cambio de gobierno en los consumidores. La gente no está comprando viviendas nuevas porque teme endeudarse y que suceda una crisis económica. La venta de vivienda nueva ha bajado más de un 50% en lo que va de este año en la ciudad (aunque en otros cambios de sexenio solía disminuir la venta, no lo hacía en más de un 30%).

¿Qué debe hacer el gobierno de la Ciudad de México? Considero que para salir de la crisis de la industria de construcción, las propuestas clave que deben llevar a cabo las autoridades son las siguientes:

1. Establecer reglas y procesos claros para los desarrollos inmobiliarios y reactivar con ello la construcción.
2. Evitar a toda costa los actos de corrupción, estableciendo procesos claros en los trámites, límites de tiempo para dar respuesta a los constructores que sí cumplan y fomentar los trámites por vía electrónica.
3. Reformar la ley de desarrollo urbano, a efecto de incentivar la construcción de desarrollos pequeños a medianos que se adecuen a las características de cada colonia, evitando así grandes desarrollos mal planificados. Es decir, permitir que los desarrollos pequeños y medianos gocen usos de suelo más amplios. De esta forma el desarrollador dividirá el costo del terreno entre más departamentos bajando su costo.
4. Incentivar la vivienda social por medio del Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI) con procesos abiertos para los desarrolladores, en donde colabore el capital público con el privado.

 

Jaime Sierra Mendoza
Forma parte de Derechos Humanos y Litigio Estratégico Mexicano, A.C. (@DLM_Mx). Es contador público y estratega financiero del Instituto Tecnológico Autónomo de México con 5 años de experiencia en el sector inmobiliario de la Ciudad de México.


1 Véase reportes generados por la Sociedad Hipotecaria Federal: Índice SHF de Precios de la Vivienda en México 2005 – 2018. Estado Actual de la Vivienda en México (EAVM) 2017. Además, véanse para mejor referencia las notas periodísticas: “La vivienda en la Ciudad de México se encarece al doble”; “Ya no hay espacio para construir en la Ciudad de México”; “¿Qué hay detrás del elevado precio de la vivienda en la CDMX?”; “El valor de una casa en la CDMX duplica el promedio nacional”.

2 Al día de hoy, las autoridades de la Ciudad de México no han emitido las reglas para la obtención de dicha fianza, lo que retrasa las ventas de muchos constructores.